2006年12月1日，A公司与B公司签订房屋租赁合同，约定A公司将房屋出租给B公司，建筑面积1500平方米，期限自2008年12月1日至2013年11月30日。2012年6月1日，B公司向A公司发送了延长租赁期限的申请，再延长5-10年，给予5个月免租期。同年8月1日，A公司回函：“原则上同意待租赁合同到期后，继续与贵司续签租赁合同，为期5年。”因此，B公司对承租房屋重新进行了改造装修。2013年10月5日，A公司向B公司发送了不再续租的通知，不再续签合同。后双方多次协商，但因租金无法达成一致意见而未能续签合同。2014年5月，A公司诉至法院，请求法院判决确认合同到期终止，B公司腾空房屋并给付相应的房屋使用费。诉讼中，B公司申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经鉴定涉案房屋现价值为280万元。B公司称，其是在A公司同意续租的前提下进行改造装修的，A公司现在不同意续租给其造成了巨大的损失，应当赔偿B公司的装修损失280万元。A公司辩称，租赁合同期限已经届满，B公司的装修行为是否经过A公司同意，A公司都不应当给付装修损失。

一审法院认为，A公司与B公司在租赁合同期满前达成续租的合意，B公司正是基于此而投入大量资金装修，使用时间短，后因为租金无法达成一致意见，A公司不同意续租。故本着公平原则，A公司应当适当补偿B公司的装修损失。具体数额考虑装修价值、使用期限、双方责任等因素来确定。最终，法院判决A公司补偿B公司装修款90万元。判决后，A公司、B公司均提出上诉。

     二审法院认为，B公司对涉案房屋进行装修，系基于A公司原则上同意续租5年，然后投入大量资金，该装修行为与A公司同意续租具有因果关系，故A公司对B公司装修损失承担一定赔偿责任。原审法院根据装修价值、使用期限以及双方的责任酌定的数额并无不妥。最终驳回上诉，维持原判。

     律师说法：

     《合同法》第223条规定，承租人对租赁物进行改善或者增设他物，应经出租人同意;承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。合同法只是简单的规定，对于合同无效、合同解除、合同届满等司法实践中常见问题并没有做出相应的规定。2009年9月，最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》施行，对上述情形做出了明确的规定。司法实践一般参照该解释处理房屋租赁合同纠纷，一般分为三种情形：

     (一)合同无效

该解释第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所以;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所以;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

(二)合同解除或届满

该解释第10条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

该解释第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可规责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

该解释第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

司法解释规定，除非当事人之间有约定，经出租人同意装饰装修，租赁合同期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，法院不予支持。而本案中，仅仅依照司法解释，显然是不公平的，B公司基于A公司同意续租五年而投入大量资金进行装修，A公司对承租人的装饰装修损失有过错，应当承担赔偿;同时，B公司作为承租人，在没有正式签订续约合同之前冒险，投入大量资金装修，对损失的产生应当承担更多责任，最终，法院判决A公司赔偿B公司装修损失90万元合情合理。 
文章来源：北京合同纠纷